Käyttötarkoituksen muuttamista koskeva prosessi kevenee

Rakentamislain 57 §:n mukaisen poikkeamisluvan taustalla on ilmastonmuutoksen torjunnan ja kiertotalouden edistämisen lisäksi halu tuoda varmuutta investoinneille sekä edistää tilankäytön tehokkuutta ja tyhjien tilojen määrän vähentämistä. Ympäristövaliokunnan mietinnön (YmVM 27/2022 vp) mukaan poikkeamislupamenettelyn hyödyntäminen olisi kaavan muuttamista joustavampi menettely.  Muutos on erityisen mielenkiintoinen myös kiinteistökehittäjien ja sijoittajien näkökulmasta, sillä jatkossa vanhojen rakennusten käyttötarkoituksen muuttamisen lupaprosessi voi keventyä poikkeamislupamahdollisuuden myötä huomattavasti verrattuna raskaaseen asemakaavan muutosmenettelyyn.

Käytännössä uudistetun säädöksen perusteella kunta voi jatkossa erityisestä syystä myöntää luvan poiketa esimerkiksi asemakaavamääräyksistä. Säädöksen mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttaminen asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön katsotaan lain edellyttämäksi erityiseksi syyksi, jos käyttötarkoituksen muuttamisella voidaan tukea rakennetun ympäristön kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä. Näin ollen rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista suunnittelevilla toimijoilla olisi lähtökohtaisesti olemassa poikkeamislupaan tarvittava syy, mikäli käyttötarkoituksen muuttamisella (esim. asuinkäyttöön) osoitetaan olevan kiertotaloutta ja vähähiilisyyttä tukeva vaikutus.

Oikeuskirjallisuudessa on pohdittu lisäksi sitä, että käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä saattaa esiintyä tarve saada myös lisärakennusoikeutta. Eduskunnassa ei kuitenkaan ole otettu kantaa siihen, voidaanko tässä tilanteessa lisärakennusoikeuden myöntäminen ratkaista myös poikkeamisluvalla, vai vaatiiko lisärakennusoikeuden myöntäminen kaavamuutoksen. Mikäli rakennusoikeuden lisääminen poikkeamisluvalla käytännössä osoittautuisi mahdolliseksi, voidaan olettaa, ettei lisäys muutoksen yhteydessä voisi kuitenkaan olla vähäistä merkittävämpi.

Harkintavalta yhä kunnalla

Vaikka rakentamislain 57 § sisältää myös ympäristön suojeluun ja kaavoituksen toteutukseen liittyviä luvan myöntämistä rajoittavia ehtoja, ei rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muuttamisen asemakaavasta poiketen asumiseen tai muuhun ympäristöhäiriötä aiheuttamattomaan käyttöön katsota rajoitusten tarkoittamalla tavalla aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueidenkäytön muulle järjestämiselle, eikä sitä pidetä rajaavissa ehdoissa tarkoitettuna vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena. Kunnat eivät siis jatkossa pystyisi epäämään poikkeamislupaa kaavoitukselle aiheutuvan haitan perusteella, kun rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta haetaan edellä mainittuihin tarkoituksiin. Kuntien näkökulmasta on lisäksi huomionarvoista, että alueidenkäyttölain (132/1999) 91 a §:n mukaan merkittävää hyötyä saavan maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin koskee asemakaavoituksen myötä saatua arvonnousua. Näin ollen korvausvelvollisuus ei ulottuisi poikkeamisluvalla myönnettyyn käyttötarkoituksen muutokseen.

Poikkeamisluvan saaminen ei kuitenkaan ole varmaa, vaikka edellä mainittu erityinen syy liittyen ilmastotavoitteisiin täyttyisi, sillä säännöksessä ei edellytetä kunnilta poikkeamisluvan antamista, vaan ainoastaan mahdollistetaan luvan antaminen. Näin ollen luvan myöntäminen jää jatkossakin viime kädessä kunnan tarkoituksenmukaisuusharkinnan varaan.