Liikehuoneiston vuokrasuhteissa on laaja sopimusvapaus. Osapuolet voivat sopia esimerkiksi siitä, solmitaanko vuokrasopimus määräajaksi vai toistaiseksi. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimussuhteessa osapuolet jakavat molemminpuolisen riskin siitä, että sopimus päättyy jossakin vaiheessa. Vuokralaiselta ei vaadita erityisiä perusteita vuokrasuhteen irtisanomiseen, mutta vuokranantaja ei voi irtisanoa vuokrasopimusta millä tahansa perusteella tai jättää perustetta ilmoittamatta.

Vuokralaisen välillinen irtisanomissuoja

Vuokralaisen välillinen irtisanomissuoja tarkoittaa sitä, että vuokranantajan irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokralainen joutuu muuttamaan huoneistosta irtisanomisajan kuluessa, mutta voi olla oikeutettu korvauksiin vuokranantajalta, mikäli irtisanomisperuste ei ole vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukainen.

Mikäli vuokranantajan irtisanomisperuste katsottaisiin hyvän tavan vastaiseksi, on vuokralainen lähtökohtaisesti oikeutettu korvaukseen vuokrahuoneistoon tekemistään sallituista korjaus- ja muutostöistä sekä muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista. Mikäli vuokralainen on harjoittanut huoneistossa ansiotoimintaa vähintään kaksi vuotta, voi hän olla oikeutettu korvaukseen muuton aiheuttamasta asiakaspiirin menettämisestä sekä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä (ns. good-will-arvo), mikäli huoneiston seuraava haltija ryhtyy harjoittamaan huoneistossa olennaisesti samanlaista ansiotoimintaa.

Milloin irtisanominen on hyvän tavan vastainen?

Hyvän tavan mukaisia tai -vastaisia irtisanomisperusteita ei ole tyhjentävästi listattu, mistä johtuu, että asia joudutaan arvioimaan tapauskohtaisesti. Hyvän tavan mukaisina irtisanomisperusteina on kuitenkin pidetty ainakin vuokran tarkistamista kohtuulliselle tasolle, huoneiston myymistä, vuokranantajan omaa tarvetta huoneistolle tai vuokralaisen toistuvia vuokrarästejä. Jotta irtisanomisperuste voitaisiin katsoa hyvän tavan vastaiseksi, tulisi siinä olla jotain tavanomaisuudesta poikkeavaa. Esimerkiksi vuokrasopimuksen irtisanominen sillä perusteella, että vuokralainen tai tämän edustaja edustaa tiettyä vähemmistöryhmää, on selvästi hyvän tavan vastainen irtisanomisperuste. Sama on tilanne, jos irtisanomisen todellisena perusteena on tavoite nostaa vuokra kohtuuttoman korkeaksi.

Saako sopimuksen irtisanoa, koska haluaa vuokrata tilan toiselle saman alan toimijalle?

Melko usein tulee eteen tilanteita, joissa vuokranantaja haluaa syystä tai toisesta irtisanoa vuokrasopimuksen ja vuokrata tilat toiselle saman alan yrittäjälle. Ovathan tilat yleensä käyttövalmiit tähän tarkoitukseen. Mikäli aikaisempi saman alan vuokralainen on harjoittanut huoneistossa ansiotoimintaa vähintään kaksi vuotta, sisältyy vuokraamiseen uudelle saman alan toimijalle riski siitä, että vuokranantaja voi olla velvoitettu suorittamaan entiselle vuokralaiselle korvausta muuton aiheuttamasta asiakaspiirin menettämisestä sekä huoneiston vuokra-arvon lisäyksestä (ns. good-will-arvo).

Huolimatta vuokranantajan laajasta oikeudesta pyrkiä parhaaseen mahdolliseen tulokseen vuokraustoiminnassaan lain asettamat rajoitukset huomioiden, on irtisanomisessa tärkeää olla tarkkana, jotta välttyisi yllättäviltä korvauksilta vuokralaisen suuntaan.

Esimerkiksi kauppakeskuksen vuokranantajalla on katsottu olevan oikeus vuokrata tiloja saman alan vuokralaiselle, mikäli sen läsnäolo on edellistä vuokralaista paremmin edistänyt liikekeskuksen kokonaisuuden toimintaa. Sen sijaan tilanteessa, jossa vuokranantaja tilojensa remontoimisen jälkeen on vuokrannut uudet tilat toiselle saman alan yrittäjälle antamatta vanhalle vuokralaiselleen mahdollisuutta vuokraukseen, vuokranantajan on katsottu toimineen hyvän tavan vastaisesti.