• Vuoden 2020 alussa tuli voimaan sekä puolustusministeriön lupavalvontaa että valtion etuosto-oikeutta koskevat lait, jotka rajoittavat joko tiettyjen tahojen tekemiä tai tietyillä alueilla tapahtuvia kiinteistökauppoja Suomessa. Henkilö, joka ei ole EU- tai ETA-valtioin kansalainen tai yhteisö, jonka kotipaikka ei ole EU- tai ETA-alueella, ei voi ostaa kiinteistöä Suomesta ilman erillistä puolustusministeriöltä saatua lupaa. Lisäksi valtiolla on etuosto-oikeus niihin kiinteistöihin, jotka sijaitsevat maanpuolustusstrategisesti merkittävien alueiden läheisyydessä.

• Vuoden 2023 alussa tuli voimaan lupalakia sekä valtion etuostolakia koskevat muutoslait. Jatkossa puolustusministeriöllä on muun muassa oikeus pyytää luvanhakijaa esittämään selvitystä kiinteistön hankinnan rahoituksesta ja rahoituksen alkuperästä. Valtiolla on puolestaan oikeus käyttää etuosto-oikeutta myös silloin, kun sen katsotaan olevan tarpeen kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

• Puolustusministeriön lupavalvonta ja valtion etuosto-oikeus on suositeltavaa ottaa huomioon kaikkia kiinteistökauppoja valmisteltaessa.

Lakiuudistusten taustaa ja niihin vaikuttavat tekijät

Yleisessä turvallisuustilanteessa viime vuosina tapahtuneiden muutosten vuoksi on katsottu, ettei Suomen nykyinen sääntely vastaa enää riittävästi viranomaisten tarpeisiin muun muassa puuttua strategisesti merkittävien kohteiden läheisyydessä tapahtuviin kiinteistön luovutuksiin. Tämän vuoksi on pidetty tarpeellisena lisätä viranomaisten mahdollisuuksia valvoa nykyistä paremmin esimerkiksi kansallisen turvallisuuden kannalta keskeisiä kiinteistöomistuksia. Lisävalvonnan mahdollistamiseksi vuoden 2020 alussa tuli voimaan kaksi lakiuudistusta, jotka nimenomaisesti rajoittavat joko tiettyjen tahojen tekemiä tai tietyillä alueilla tapahtuvia kiinteistökauppoja Suomessa. Lakiuudistukset sääntelevät EU- tai ETA-alueen ulkopuolisten yhteisöjen tai henkilöiden kiinteistön ostoa Suomessa sekä valtion mahdollisuutta käyttää etuosto-oikeutta sellaisissa kiinteistökaupoissa, joiden kohteena ovat maanpuolustusstrategisesti tärkeät kiinteistöt. 1.1.2023 tuli voimaan myös molempia lakeja koskevat muutoslait. Tässä artikkelissa käsittelemme lyhyesti edellä mainittujen lakiuudistusten sekä näihin kohdistuvien lakimuutosten sisältöä.

Puolustusministeriön lupavalvonta ja lisääntynyt tiedonsaantioikeus

Laissa eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta (470/2019, jäljempänä lupalaki) säädetään EU- ja ETA-valtioiden ulkopuolisten henkilöiden ja yhteisöjen mahdollisuudesta hankkia kiinteistö Suomesta. Ennen nykyisen lain voimaantuloa 1990-luvun alun jälkeen ei ole ollut voimassa lakia, joka nimenomaisesti sääntelisi ulkomaalaisten kiinteistön ostoa Suomessa. Lupalain mukaan henkilö, joka ei ole EU- tai ETA-valtioin kansalainen tai yhteisö, jonka kotipaikka ei ole EU- tai ETA-alueella, ei voi ostaa kiinteistöä Suomesta ilman erillistä puolustusministeriöltä saatua lupaa. Lisäksi vuoden 2023 muutoslain myötä (laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain muuttamisesta, (1098/2022) myös henkilö, jolla ei ole kansalaisuutta, jonka kansalaisuus on tuntematon tai jonka kansalaisuutta ei ole luotettavasti todennettu, tarvitsee puolustusministeriön luvan kiinteistön ostoon. Lupaa ei puolestaan tarvita, jos luovutuksen saajana on luovuttajan perillinen tai jos esimerkiksi aviopuolisot ostavat yhdessä kiinteistön ja toinen heistä on EU- tai ETA-valtion kansalainen. Lakimuutoksen myötä myös yhteisomistukseen tarkoitetun kiinteistön kauppaa koskevia määräyksiä on tiukennettu; mikäli esimerkiksi aviopuolisot ostavat yhdessä kiinteistön tulee sen osapuolen, joka ei tarvitse lupaa kiinteistön ostoon, hankkia kohdekiinteistöstä vähintään yhden kymmenesosan suuruinen osuus.

Puolustusministeriön lupaa voi hakea sekä ennen kauppaa että viimeistään kaksi kuukautta kiinteistön kaupan toteutumisen jälkeen. Sujuvan sekä kustannustehokkaan kiinteistötransaktioprosessin kannalta on kuitenkin tärkeää, että lupa on haettu jo etukäteen sillä, vaikka valtion tulee korvata luovutuksensaajalle hankinnan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset, mikäli lupaa ei myönnetä, ei valtio korvaa niitä kustannuksia, jotka kiinteistön ostaja on omalla riskillään päättänyt toteuttaa tiedostaen samalla kielteisen lupapäätöksen mahdollisuuden. Näin ollen ennen luvan saamista ei kiinteistöllä yleensä kannata aloittaa esimerkiksi rakennushankkeita.

Puolustusministeriö voi myöntää luvan, mikäli kyseisen kiinteistökaupan ei arvioida vaikeuttavan maanpuolustuksen järjestämistä tai alueellisen koskemattomuuden turvaamista, tai sen ei arvioida uhkaavan kansallista turvallisuutta. Lakimuutoksen myötä lupahakemus voidaan myös hylätä, mikäli on ilmeistä, ettei hankinnan kohteena oleva kiinteistö sovellu hakemuksessa ilmoitettuun käyttötarkoitukseen, luovutuksensaajalle on annettu lainvoimainen karkotuspäätös ja tämä oleskelee maassa laittomasti tai luovutuksensaaja puolustusministeriön muistutuksesta huolimatta toistuvasti laiminlyö velvollisuutensa toimittaa tarvittava selvitys tai antaa tahallaan vääriä olennaisia tietoja asiaa koskien. Kiinteistön ja sille ilmoitetun käyttötarkoituksen soveltumattomuuden katsotaan toteutuvan esimerkiksi tilanteessa, jossa asuinkäyttöön tarkoitettu kiinteistö sijaitsee ampumaradan lähistöllä.

Vuoden 2023 lakimuutoksessa myös viranomaisen tiedonsaantioikeutta on lisätty; puolustusministeriö voi jatkossa pyytää hakijaa esittämään selvityksen kiinteistön hankinnan rahoituksesta ja rahoituksen alkuperästä. Lisäksi puolustusministeriöllä on jatkossa oikeus saada kiinteistön hankinnan luvanvaraisuuden ja luvan myöntämisen edellytysten selvittämiseksi välttämättömät tiedot Maanmittauslaitokselta, Maahanmuuttovirastolta, rahanpesurekisteristä, Patentti- ja rekisterihallitukselta, Huoltovarmuuskeskukselta, Rajavartiolaitokselta, Puolustusvoimilta ja Verohallinnolta sekä lisäksi kunnalta tiedot kiinteistöä koskevista kaavoista ja maankäytön muista suunnitelmista. Rahoituksen alkuperän selvittäminen ja rahanpesurekisterin tietojen tarkistaminen on katsottu tärkeäksi, jotta viranomainen voi selvittää, onko ostajalla varaa hankkia kallis kiinteistö, ja mikäli ei ole, voi tämä viestiä bulvaanista ja taustavaikuttajien motiiveista.

Valtion etuosto-oikeus ja soveltamisalan laajentuminen

Valtion etuosto-oikeudesta säädetään laissa valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla (469/2019, jäljempänä etuostolaki). Lain tarkoituksena on mahdollistaa valtiolle etuosto-oikeus sellaisissa kiinteistökaupoissa, joissa kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia. 1.1.2023 voimaan tulleen muutoslain (laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla annetun lain muuttamisesta, (1099/2022) myötä valtiolla on etuosto-oikeus myös silloin, jos sen katsotaan olevan tarpeen kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

Valtiolla on etuosto-oikeus muun muassa silloin, jos kiinteistö tai sen osa sijaitsee Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetun alueen läheisyydessä tai, jos kiinteistö tai sen osa sijaitsee esimerkiksi sellaisten tutka-asemien, lentopaikkojen tai satamien läheisyydessä, jotka palvelevat Puolustusvoimia tai Rajavartiolaitosta. Normaalioloissa etuosto-oikeuden piiriin kuuluu vain muutama prosentti Suomen pinta-alasta. Maanmittauslaitokselta on mahdollista tiedustella etukäteen, sovelletaanko kaupan kohteena olevaan kiinteistöön valtion etuosto-oikeutta – kiinteistökaupoissa onkin suositeltavaa selvittää etukäteen, kohdistuuko kohdekiinteistöön kunnan etuosto-oikeuden lisäksi myös mahdollisesti valtion etuosto-oikeus. Mikäli valtio katsoo tarpeelliseksi käyttää etuosto-oikeutta kiinteistökaupassa, tulee valtio ostajan sijaan kyseisessä kiinteistökaupassa. Lakimuutoksen myötä myös valtion ja kunnan etuosto-oikeuden suhdetta on täsmennetty ja jatkossa valtiolla on etuosto-oikeus suhteessa kuntaan, jos kyseiseen kiinteistöön soveltuu myös kunnan etuosto-oikeus. Valtion tiedonsaantioikeutta on myös lisätty vuoden 2023 muutoslaissa lupalain muutosten mukaisesti etuosto-oikeuden ja sen käytön tarpeellisuuden ja rajoitusten selvittämiseksi.

Valtion etuosto-oikeutta ei sovelleta sellaisiin kiinteistökauppoihin, joissa ostajana on esimerkiksi myyjän aviopuoliso tai perillinen, ostajana on kunta tai seurakunta tai jos etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä muutoin kohtuuttomana. Toisin kuin puolustusministeriön lupavalvonta, valtion etuosto-oikeus ei ole sidottu ostajan kansalaisuuteen tai kotipaikkaan, vaan nimenomaisesti kiinteistön sijaintiin. Näin ollen valtion etuosto-oikeutta voidaan käyttää sellaisissa tilanteissa, joissa todellista ostajaa on yritetty peitellä, jotta lupalaki ei soveltuisi kyseiseen kauppaan.

Millaisia vaikutuksia sääntelyuudistuksilla on ollut?

Lupavalvonta sekä valtion etuosto-oikeus eivät ole juurikaan, ainakaan vielä, vaikuttaneet kiinteistökauppoihin: tällä hetkellä puolustusministeriön lupia on evätty vain kaksi ja valtio on puolestaan käyttänyt etuosto-oikeuttaan kaksi kertaa, Rovaniemen lentokentän läheisyydessä sekä Turun saaristossa sijaitsevien kiinteistöjen kaupassa. Lakiuudistusten tarkoituksena on toisaalta ollut lähteä jatkossakin neutraalista suhtautumisesta ulkomaalaisten kiinteistön ostoon, eikä tarkoituksena ole ollut puuttua kiinteistökauppoihin, ellei kansallisen turvallisuuden varmistaminen tätä edellytä.

Vaikka kiinteistökaupoissa on huomioitu nykyinen maailmantilanne ja siitä mahdollisesti aiheutuvat turvallisuusuhkat, huomionarvoista on, ettei asunto- tai muiden osakkeiden kauppaa ole rajoitettu nykyisellä lainsäädännöllä. Sääntelyn ulottumattomuutta esimerkiksi asunto-osakkeiden kauppaan voidaan pitää puutteena, sillä suuri osa huoneistoja tai rakennuksia koskevista kaupoista tehdään usein osakekauppana. Kyseinen ongelmakohta on kuitenkin tiedostettu ja muun muassa puolustusvaliokunnan mietinnössä (PuVM 6/2022) on nostettu esille jatkoselvittelyn tarve koskien yritysjärjestelyjä sekä maanvuokrausta, joihin ei tällä hetkellä kohdistu kiinteistökauppojen mukaista ulkomaalaisvalvontaa. Lisäksi huoneistotietojärjestelmästä annetun lain (1328/2018) esitöissä on mainittu, että kyseisen lain tarkoituksena on ollut parantaa viranomaisten tilannekuvaa kansalliseen turvallisuuteen vaikuttavasta osakkeenomistuksesta, kun osakkeenomistajien tiedot ovat jatkossa saatavilla huoneistotietojärjestelmästä. Kaiken kaikkiaan voidaan todeta, että tulevaisuudessa ainakin pyrkimyksenä on kohdistaa sääntelyä ulkomaalaisten osakekauppoihin. Nähtäväksi kuitenkin jää, millä tavoin sääntely on tarkoitus toteuttaa.

Myös ulkomaisten yrityskauppoja valvotaan Suomessa ja niitä voidaan rajoittaa erittäin tärkeän kansallisen edun turvaamiseksi. Pääset lukemaan lisää aiheesta täältä.

‍

‍

Lue myös:

Pakote-ehdot tulivat kauppakirjoihin – mistä niissä on kysymys?

Maailmantilanne kiristää kiinteistökauppojen sääntelyä – mikä on muuttunut ja muuttumassa?