Taloustilanteen kiristyessä entistä useampi toimitilavuokranantaja on joutunut tilanteeseen, jossa vuokralainen on mennyt konkurssiin tai hakeutunut yrityssaneeraukseen. Vuokria on mahdollisesti jäänyt maksamatta jo tuota ennen.

Seuraavassa on lyhyt muistilista asioista, joita vuokranantajalle useimmiten tulee eteen vuokralaisen maksukyvyttömyystilanteessa ja siitä, miten vuokranantaja voi näissä tilanteissa toimia.

Vuokralaisen konkurssi

• Konkurssi on lakisääteisistä maksukyvyttömyysmenettelyistä ”raskain”. Siinä velallisen kaikki omaisuus siirtyy konkurssipesälle velkojien määräysvaltaan. Käytännön hallinosta konkurssipesässä vastaa pesänhoitaja velkojien lukuun.

• Vuokralaisen asettaminen konkurssiin ei automaattisesti päätä vuokrasopimusta. Vuokranantajalla on vuokralaisen konkurssissa oikeus purkaa vuokrasopimus silloin, jos vuokralaisen konkurssipesä ei ole yhden kuukauden määräajassa konkurssin alkamisen jälkeen ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta.
• Sopimuksen jatkamistilanteessa vuokranantajalla on oikeus vaatia konkurssipesältä turvaava vakuus.
• Tavallisesti konkurssipesä ottaa vastatakseen vuokrasopimuksesta vain tilanteissa, joissa se aikoo myydä konkurssiyhtiön liiketoiminnan – sopimuksen jatkamistilanteessa konkurssipesä on täydessä vastuussa kaikista sopimuksen mukaisista velvoitteista konkurssin alkamisen jälkeen.
• Konkurssipesä saattaa myös jatkaa vuokrasopimusta tai tehdä lyhyen määräaikaisen vuokrasopimuksen esimerkiksi silloin, kun konkurssiyhtiön varasto tulee realisoitavaksi vuokratiloissa (tämä on usein halvempaa verrattuna kuljetus- ja uudelleenvarastointikustannusten määrään).

• Vaikka konkurssipesä ei olisikaan sitoutunut vuokrasopimuksen jatkamiseen, se on vastuussa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran maksamisesta siltä ajalta, kun se konkreettisesti vuokrakohdetta käyttää.

• Vasta sen jälkeen, kun konkurssipesä on ilmoittanut vuokranantajalle, ettei se a) jatka vuokrasopimusta tai b) enää käytä vuokrakohdetta, voi vuokranantaja vuokrata kohteen edelleen.

• Vuokralaisen konkurssissa

               a) vuokrarästien perintä (mahdolliset maksurästit ennen konkurssia);
                b) sopimukseen perustuvien muiden maksamattomien saatavien perintä; ja
                c) sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneen vahingonkorvaussaatavan perintä (sopimukseen perustuvat, jo investoidut määrät, kustannukset siltä osin kuin maksamatta ja sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutunut vahinko/korvausvaatimus) tapahtuu niin, että ko. saatavat valvotaan konkurssissa laskennallisen jako-osuuden selvittämiseksi. Lopullinen jako-osuus, joka määräytyy realisointituloksen perusteella, maksetaan vuokranantajalle mahdollisesti vasta vuosien kuluttua konkurssin alkamisesta ja on usein vain murto-osa valvotusta saatavasta.

• Vuokravakuudet ovat lähtökohtaisesti (ehtojensa mukaisesti) realisoitavissa milloin vain konkurssin alkamisen jälkeen ja turvaavat vuokranantajan maksamattomia saatavia – mutta realisoinnista on informoitava konkurssipesää.

Vuokralaisen saneeraus

• Yrityssaneerauksessa velallinen saa (tietyin rajoituksin) pitää määräysvallan omaisuuteensa.

• Vaikka saneerauksessa operatiivinen liiketoiminta on velallisen vastuulla, on laissa lueteltu useita tilanteita, joiden toteuttamiseen tarvitaan myös selvittäjän puumerkki. Muun muassa velallisen liiketoiminnan jatkumisen kannalta tarpeellisiin/merkityksellisiin päätöksiin, jollaisena voi pitää myös toimitilavuokrasopimuksen irtisanomista, tarvitaan yhtiön oman päätöksen ohella selvittäjän suostumus.

• Yrityssaneerausmenettelyn aloittaminen ei yleensä vaikuta saneerausvelallisen sopimusten voimassaoloon, koska saneerauksella on pääasiassa vaikutus ainoastaan rahamääräisiin velvoitteisiin – tästä on kuitenkin poikkeuksena vuokrasopimuksia (liikehuoneisto, maanvuokra, leasing) koskeva sääntö eli:

                     yrityssaneerauslain 27 §, jonka mukaan vuokralainen voi irtisanoa vuokrasopimuksen päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta.

• Mikäli vuokrasopimusta ei irtisanota, kaikki vuokrasopimukseen perustuvat saneeraushakemuksen tekemisen jälkeen erääntyvät saatavat tulee maksaa tavanomaiseen tapaan vuokrasopimuksen mukaisesti niiden erääntyessä. Tässä tilanteessa myös rästiin jääneiden vuokrasaatavien perintä ja sopimuksen päättäminen sopimusrikkomuksen perusteella on mahdollista tavanomaiseen tapaan.

• Mikäli sopimus irtisanotaan, on vuokranantajalla oikeus:
         irtisanomisajan vuokraan (2kk).
         korvaukseen irtisanomisen johdosta (tämä on järjesteltävää/leikattavaa saneerausvelkaa), joka käsittää:
                     a) omaisuuden hallinnan palauttamisesta aiheutuneet välittömät kustannukset; ja
                     b) kohtuullisen korvauksen muusta vahingosta, jonka vuokranantaja osoittaa hänelle aiheutuvan (esim. jo sitoutetut investoidut, sopimukseen perustuvat maksamatta olevat kustannukset + sopimuksen irtisanomisesta aiheutunut vahinko (kohtuullisen korvauksen määrä riippuu olosuhteista mm. vuokra-ajan pituudesta ja vuokrakohteesta – oikeuskäytännössä esim. 6 kk – 18 kk vuokran määrä).
         Irtisanomista koskevasta kohtuullisesta korvauksesta on todettava, että se on usein tulkinnanvarainen ja vaikea määritellä.

• Maksamattomat vuokrat tai muut vuokrasopimukseen perustuvat saatavat, jotka ovat erääntyneet ennen saneeraushakemuksen vireille tuloa ovat saneerattavaa velkaa ja niitä järjestellään/leikataan saneerausohjelman mukaisesti. Saneerattavan vuokravelan perintätoimia (mm. velkomus, häätö) on rajoitettu perintä- ja täytäntöönpanokielloilla.

• Vuokravakuudet turvaavat lähtökohtaisesti järjesteltäviä/leikattavia saatavia myös saneerauksessa.

‍

Lue myös:

Velallisen oikeutta irtisanoa sopimuksia saneerauksen onnistumiseksi laajennetaan

Uhkaava maksukyvyttömyys - varhainen saneerausmenettely

Konkurssilain väliaikainen muutos antaa velalliselle lisää maksuaikaa

Velkojien oikeutta hakea yritys konkurssiin rajoitetaan väliaikaisesti